DARIUSZ WOJTCZAK

KANCELARIA NOTARIALNA

W OSTROWIE WIELKOPOLSKIM

Spółdzielnia mieszkaniowa bez prawa do gruntu

Zgodnie z art. 244 Kodeksu cywilnego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do ograniczonych praw rzeczowych, jednak regulują je w dużej mierze odrębne przepisy – ustawa z 15.12.2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Powstanie tego prawa powinno wyglądać następująco:
1) spółdzielnia nabywa prawo własności (współwłasności) lub użytkowania wieczystego gruntu, a następnie
2) ustanawia (również w drodze przekształcenia prawa lokatorskiego) ograniczone prawo rzeczowe obciążające przedmiot jej własności (nieruchomość gruntową lub budynek),
3) nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu może (lecz nie musi) założyć dla niego księgę wieczystą, zgodnie z art. 1 ust. 3 ustawy z 06.07.1982r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: UKWH).
Opisana sekwencja zdarzeń prawnych nie narusza zasady nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (nie można przenieść więcej praw niż się samemu posiada), ponieważ ograniczone prawo rzeczowe jest wycinkiem prawa własności przysługującego spółdzielni.

W latach 90. pojawiła się jednak praktyka ustanawiania spółdzielczych praw własnościowych na nieruchomościach o nieuregulowanym statusie prawnym, znajdująca początkowo wsparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego (powoływana wówczas argumentacja została przytoczona w uzasadnieniu uchwały, o której piszę poniżej). Prawa te były przedmiotem dalszego obrotu, jednak ich charakter pozostawał niejasny.  

Całkowicie odmienne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale 7 sędziów z 24.05.2013r. w sprawie III CZP 104/12: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.

Powołana uchwała ma istotne znaczenie dla obrotu takimi prawami:
1) posłużenie się przez spółdzielnię mieszkaniową w wydanym przez nią zaświadczeniu terminem „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu” nie zmienia charakteru ekspektatywy jako tymczasowego prawa podmiotowego,
2) dla ekspektatywy nie można założyć księgi wieczystej, stąd:
a) nie zostanie ustanowiona hipoteka na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu (art. 67 UKWH),
b) ekspektatywa nie będzie korzystać z:
– domniemania, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, zaś prawo wykreślone nie istnieje (art. 3 UKWH),
– rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył prawo (art. 5 UKWH).

Wniosek dla potencjalnego nabywcy: zawsze należy zbadać księgę wieczystą prowadzoną dla gruntu z budynkiem, w którym znajduje się lokal…

Stan prawny: 01.01.2023r.