DARIUSZ WOJTCZAK

KANCELARIA NOTARIALNA

W OSTROWIE WIELKOPOLSKIM

Prawo pierwokupu – definicja lasu

W art. 3 ustawy z 28.09.1991r. o lasach (dalej: UOL) las zdefiniowano jako grunt:
1) o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony:
a) przeznaczony do produkcji leśnej lub
b) stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo
c) wpisany do rejestru zabytków;
2) związany z gospodarką leśną, zajęty pod wykorzystywane dla potrzeb gospodarki leśnej: budynki i budowle, urządzenia melioracji wodnych, linie podziału przestrzennego lasu, drogi leśne, tereny pod liniami energetycznymi, szkółki leśne, miejsca składowania drewna, a także wykorzystywany na parkingi leśne i urządzenia turystyczne.

UOL wprowadza jednak prawo pierwokupu i prawo nabycia, którego zakres przedmiotowy nie pokrywa się z powyższą definicją lasu.

Zgodnie z art. 37a ust. 1 UOL w przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, niestanowiącego własności Skarbu Państwa gruntu:
1) oznaczonego jako las w ewidencji gruntów i budynków lub
2) przeznaczonego do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub
3) o którym mowa w art. 3, objętego uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3
– Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu.
Jeżeli nabycie takiego gruntu następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub jednostronnej czynności prawnej, Lasy Państwowe reprezentujące Skarb Państwa mogą złożyć oświadczenie o nabyciu tego gruntu za zapłatą równowartości pieniężnej (art. 37a ust. 2 UOL), np. w przypadku zawarcia umowy darowizny, zamiany, przeniesienia własności w celu zwolnienia się z długu, zniesienia współwłasności, działu spadku lub podziału majątku wspólnego.

Co to oznacza w praktyce? Spróbujmy skonkretyzować przedmiot, w odniesieniu do którego Skarb Państwa może realizować wspomniane uprawnienia.

Prawo pierwokupu (nabycia) dotyczy wyłącznie gruntu, jednak UOL nie zawiera definicji tego pojęcia. W związku z tym trzeba przyjąć, że chodzi o część powierzchni ziemskiej. Nie ma znaczenia, że grunt jest zabudowany, ponieważ zgodnie z art. 191 Kodeksu cywilnego (dalej: KC) budynek dzieli los prawny gruntu jako jego część składowa. Pojawiają się jednak dwa pytania:
– czy ograniczenie obrotu dotyczy wyłącznie czynności prawnych skutkujących przeniesieniem własności gruntu, czy też również użytkowania wieczystego,
– co w sytuacji, gdy zbywany jest lokal stanowiący odrębną nieruchomość i znajdujący się w budynku posadowionym na gruncie leśnym, należącym do nieruchomości wspólnej.

Pierwsze zagadnienie wzbudza wiele kontrowersji i dzieli przedstawicieli doktryny. Z jednej strony przepisy wprowadzające ograniczenia w obrocie nie mogą podlegać wykładni rozszerzającej, zaś UOL nie zawiera przepisu zrównującego przeniesienie własności gruntu i przeniesienie prawa użytkowania wieczystego, podobnego do art. 4 pkt 3b ustawy z 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym ilekroć w ustawie jest mowa o zbywaniu albo nabywaniu nieruchomości – należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Odpowiedzi nie przynosi art. 6 ust. 1 pkt 3 UOL, określający właściciela lasu jako osobę fizyczną lub prawną będącą właścicielem albo użytkownikiem wieczystym lasu oraz osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej będącą posiadaczem samoistnym, użytkownikiem, zarządcą lub dzierżawcą lasu. Z drugiej strony podnoszone są głosy, że prawo pierwokupu (nabycia) nie zostało przez ustawodawcę wyraźnie wyłączone w przypadku użytkowania wieczystego, nie ma też podstaw do uprzywilejowania wieczystego użytkownika w stosunku do właściciela, któremu przysługuje silniejsze prawo rzeczowe.

Druga kwestia na szczęście nie budzi takich wątpliwości. Zbycie lokalu (również połączone z jego wyodrębnieniem) nie jest traktowane jako zbycie udziału w gruncie. Własność lokalu jest prawem autonomicznym i nadrzędnym w odniesieniu do udziału w nieruchomości wspólnej jako prawa związanego z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali). Z art. 50 KC wynika, że prawa związane z własnością nieruchomości uważa się za jej części składowe, które nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 KC), ale dzielą los prawny rzeczy głównej.

Przesłanki z art. 37a ust. 1 UOL mają charakter samodzielny i wystarczy zaistnienie jednej z nich, by czynność prawna podlegała prawu pierwokupu (nabycia).

1) Oznaczenie gruntu w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości) można ustalić na podstawie wypisu z rejestru gruntów, wydanego przez starostę (prezydenta miasta na prawach powiatu), przy czym lasem jest wyłącznie grunt oznaczony symbolem Ls. Ograniczenie obrotu nie dotyczy gruntów zadrzewionych i zakrzewionych (Lz), chyba że zostanie spełniona przesłanka z pkt 2 lub 3 poniżej.

2) Źródłem informacji o przeznaczeniu gruntu do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest zaświadczenie (wypis i wyrys z planu), wydane przez wójta (burmistrza lub prezydenta miasta), który prowadzi również rejestr wydanych decyzji o ustaleniu warunków zabudowy (art. 67 ust. 1 ustawy z 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wspomniana decyzja obowiązuje od dnia, w którym stała się ostateczna, do dnia wygaśnięcia, co stwierdza organ wydający. Nie ma znaczenia, jakie jest przeznaczenie gruntu w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, które nie jest aktem prawa miejscowego.

3) Starosta (prezydent miasta na prawach powiatu) jest organem właściwym do wydania zaświadczenia, czy grunt, o którym mowa w art. 3 UOL, jest objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej, wydaną na podstawie inwentaryzacji stanu lasów rozdrobnionych o powierzchni do 10 ha, niestanowiących własności Skarbu Państwa (art. 19 ust. 3 UOL).

Warto pamiętać, że prawo pierwokupu (nabycia) przysługuje:
– niezależnie od tego, czy grunt rzeczywiście jest zalesiony,
– niezależnie od powierzchni gruntu, w UOL nie przewidziano minimum obszarowego (inaczej niż w przypadku ustawy z 11.04.2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego, której przepisów nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha),
– w sytuacji, gdy tylko część działki spełnia powyższe kryteria,
– w razie zbycia udziału we współwłasności gruntu.