DARIUSZ WOJTCZAK

KANCELARIA NOTARIALNA

W OSTROWIE WIELKOPOLSKIM

Garaże i miejsca postojowe

Nabywca lokalu mieszkalnego jest z reguły zainteresowany uzyskaniem trwałego prawa do parkowania swojego pojazdu w pobliskim i oznaczonym miejscu, jednak deweloper może zaproponować mu rozwiązania różniące się pod względem prawnym.

Jednym z nich jest ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż lokalu niemieszkalnego (garażu), wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej stanowiącej grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W tym przypadku dla stanowiącego odrębną nieruchomość garażu zostanie założona oddzielna księga wieczysta i będzie on przedmiotem obrotu niezależnie od lokalu mieszkalnego. Jest to możliwe, o ile garaż spełnia wymogi samodzielności określone w art. 2 ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali, co stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Jednym z nich jest wydzielenie pomieszczenia trwałymi ścianami w obrębie budynku.

Wydzielony w ten sposób garaż może być również pomieszczeniem przynależnym lokalu mieszkalnego i stanowić jego część składową, podobnie jak piwnica, strych i komórka, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegał lub był położony w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal mieszkalny. Garaż nie jest wtedy samodzielnym przedmiotem obrotu, ale musi pozostać własnością każdoczesnego właściciela mieszkania.

Całkiem inna jest sytuacja prawna miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym (zaznaczonej na podłodze „koperty”). Z uwagi na brak wydzielenia trwałymi ścianami nie może być uznane za samodzielny lokal niemieszkalny. Wątpliwości, czy może być traktowane jako pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego, rozwiało postanowienie Sądu Najwyższego z 19.05.2004r. w sprawie I CK 696/03, z którego wynika, że nie jest to możliwe. Co zrobić w tej sytuacji?

Po pierwsze, miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym może należeć do nieruchomości wspólnej, podobnie jak klatka schodowa. Koszt jego utrzymania ponosi wspólnota mieszkaniowa, która określa również sposób zarządu nieruchomością wspólną. Przypisanie miejsc postojowych do poszczególnych lokali mieszkalnych następuje w drodze umownego podziału nieruchomości quoad usum (do korzystania, użytkowania). Uprawniony otrzymuje wtedy do wyłącznego użytku wydzieloną fizycznie część nieruchomości wspólnej, z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Roszczenia wynikające z takiej umowy można ujawnić w księdze wieczystej. W praktyce metoda ta jest realizowana przez odpowiedni zapis w umowie przenoszącej własność wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, zawieranej przez kupującego mieszkanie z deweloperem, któremu nabywcy wcześniej wyodrębnionych lokali udzielili pełnomocnictwa do zawierania kolejnych umów quoad usum. Omawiane rozwiązanie nie pozwala na zbycie wyłącznie miejsca postojowego, ponieważ udział w nieruchomości wspólnej dzieli los prawny lokalu mieszkalnego.

Po drugie, deweloper może wyodrębnić garaż wielostanowiskowy z miejscami postojowymi jako samodzielny lokal niemieszkalny, a następnie sprzedawać udziały w jego współwłasności nabywcom lokali mieszkalnych. Omówiony wyżej podział nieruchomości do korzystania pozwoli na przydzielenie „kopert” do poszczególnych mieszkań. W tym przypadku właściciel lokalu mieszkalnego może zbyć udział we współwłasności garażu wielostanowiskowego. Roszczenia wynikające z umowy quoad usum odniosą skutek wobec nabywcy udziału we współwłasności, jeżeli o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. Ujawnienie ich w księdze wieczystej wprowadza zasadę jawności formalnej.

Zasady omówione w dwóch poprzednich akapitach stosuje się również do miejsc postojowych na parkingach naziemnych, niebędących lokalami. Plac parkingowy może być częścią nieruchomości wspólnej lub odrębną nieruchomością gruntową, z wszelkimi prawnymi konsekwencjami w postaci dzielenia lub niedzielenia losu prawnego lokalu mieszkalnego, możliwości zbycia udziału we współwłasności gruntu oraz zawarcia umowy quoad usum.