Użytkowanie obciążające cudzą nieruchomość lub rzecz ruchomą pozwala uprawnionemu na używanie przedmiotu umowy i pobieranie jego pożytków. Użytkowanie jest niezbywalne, jego zakres można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków, a w przypadku nieruchomości również ograniczyć do jej oznaczonej części. Bez tego zastrzeżenia użytkowanie obciąża całą nieruchomość z jej częściami składowymi i przynależnościami. Prawo to ustanawia się w drodze umowy między właścicielem i użytkownikiem, w przypadku nieruchomości konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia. Uprawniony może złożyć oświadczenie w dowolnej formie (nawet w sposób dorozumiany), nie ma jednak przeszkód, by umowa notarialna zawierała oświadczenia obu stron. Właściciel nie korzysta z obciążonej rzeczy, toteż nie ma obowiązku czynić na nią nakładów. Jeżeli je poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia.