Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, nie wyłączając właściciela budynku, jeżeli część lokali nie została wyodrębniona. W tzw. dużej wspólnocie (co najmniej 4 lokale wyodrębnione i niewyodrębnione) musi istnieć zarząd, zaś uchwały właścicieli są podejmowane na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów (można też połączyć obie metody). Właściciele mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w zawartej później umowie notarialnej określić sposób zarządu nieruchomością wspólną inny niż przewiduje ustawa o własności lokali. Zmiana tak ustalonego sposobu zarządu może nastąpić na podstawie uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza. Forma aktu notarialnego jest też wymagana dla zaprotokołowania uchwały udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawarcia umowy stanowiącej czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu, jeżeli czynność ta wymaga formy notarialnej (np. nabycie nieruchomości).