Należąca do ograniczonych praw rzeczowych służebność gruntowa to prawo na rzeczy cudzej, które obciąża zawsze nieruchomość będącą własnością innej osoby niż właściciel nieruchomości władnącej. Uprawnienia wynikające ze służebności mają mniejszy zakres niż w przypadku własności, ponieważ sprowadzają się do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej lub ograniczenia jej właściciela w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, czy też wykonywania względem niej określonych uprawnień, przysługujących mu na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Wygaśnięcie służebności gruntowej – konfuzja

Zgodnie z art. 247 Kodeksu cywilnego ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej (konfuzja). Następuje zjednoczenie w ręku jednego podmiotu prawa i wszystkich wynikających z niego obowiązków. Własność pochłania słabsze prawo podmiotowe, niezależnie od podstawy jej nabycia (np.umowa, dziedziczenie, zasiedzenie). Wygaśnięcie służebności gruntowej na skutek konfuzji następuje z mocy prawa, bez konieczności składania oświadczeń przez zainteresowanych.

Co z tego wynika dla praktyki obrotu nieruchomościami?

Po pierwsze, nie można ustanowić służebności gruntowej dla samego siebie. Nie wchodzi w grę przygotowanie do sprzedaży nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej poprzez wcześniejsze ustanowienie służebności przejścia i przejazdu na działce stanowiącej drogę wewnętrzną i należącej do zbywcy. Będzie to możliwe dopiero przy zawarciu umowy przenoszącej własność gruntu.

Po drugie, konfuzja nie wystąpi w przypadku nabycia przez właściciela nieruchomości władnącej jedynie udziału we współwłasności nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa ma niepodzielny charakter i nie można jej ustanowić na udziale we współwłasności. Zakres uprawnień nabywcy udziału do korzystania z nieruchomości obciążonej nie będzie taki sam lub szerszy niż z tytułu służebności. Inaczej jest w przypadku użytkowania, którym można obciążyć udział we współwłasności – wygaśnie w zakresie udziału nabytego przez użytkownika, jednak pozostanie na udziałach pozostałych współwłaścicieli.

Stan prawny: 03.05.2023r.