Ustawa o własności lokali, a zarząd nieruchomością
Art. 18 ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Określenie sposobu zarządu nie jest obowiązkowe, w przypadku jego braku stosuje się model ustawowy.
Zmiana ustalonego przez właścicieli lokali sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie ich uchwały zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta jest podstawą wpisu do księgi wieczystej.
Czy zmiana osoby zarządcy (jego odwołanie) również wymaga uchwały objętej protokołem notarialnym? Jest to kwestia sporna, można znaleźć zarówno argumenty na poparcie tej tezy, jak i stanowiska przeciwnego.
Czy zmiana lub odwołanie zarządcy wymaga uchwały objętej protokołem notarialnym?
W postanowieniu z 27.02.2009r. w sprawie II CZ 4/09 Sąd Najwyższy stwierdził, że właściciele lokali mogą w umowie „powierzyć sprawowanie zarządu zarządcy, mogą ustanowić swój organ w postaci zarządu, który sam będzie zarządzał nieruchomością albo zleci to zarządcy, jakiego sam wybierze. Na tym właśnie polega określenie sposobu zarządu. Właściciele mogą zmienić sposób ustalonego już zarządu (np. w miejsce zarządu powierzyć zarządzanie zarządcy), co wymaga podjęcia uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali). Zmiana osoby zarządcy nie jest natomiast zmianą sposobu zarządu.”. Podobny pogląd wyraził Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 15.01.2002r. w sprawie I ACa 995/01: „Szczególna forma przewidziana dla uchwały dotyczyć będzie zmiany sprawowania zarządu, uprzednio powierzonego osobie trzeciej, nie zaś zmiany osoby sprawującej zarząd.”.
Istnieje również odmienna interpretacja powołanych na wstępie przepisów: „Ustawodawca, ustanawiając zasadę swobody kształtowania sposobu zarządu przez właścicieli lokali, przykładowo wskazał, że może on polegać na powierzeniu go osobie fizycznej lub prawnej, co w praktyce oznacza wskazanie konkretnej osoby. A zatem zmiana sposobu zarządu w tej najprostszej postaci zarządzania umownego będzie polegać właśnie na zmianie osoby zarządcy.” (por. R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, WKP 2021). To bezkompromisowe stanowisko zajął również Sąd Najwyższy w uchwale z 21.01.2009r. w sprawie III CZP 129/08: „Zmiana zarządcy wymaga podjęcia uchwały właścicieli lokali, zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a).”.
Za podsumowanie może posłużyć teza K. Bulińskiego (por. H. Izdebski (red.), Ustawa o własności lokali. Komentarz, WKP 2019): „Określenie bądź zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga formy notarialnej. W żadnym razie nie oznacza to, że taka forma jest zastrzeżona także dla zmiany podmiotów sprawujących zarząd. W sytuacji gdy zmianie nie ulega sposób zarządu nieruchomością wspólną, a jedynie podmiot wykonujący te zadania, nie ma konieczności podejmowania uchwały w tym przedmiocie w formie protokołu notarialnego. Problem pojawia się niekiedy w sytuacji, gdy w umowie bądź uchwale odnoszącej się do sposobu zarządu nieruchomością wspólną określono również podmiot sprawujący zarząd. Czy bowiem w związku z tym, że podmiot sprawujący zarząd został wskazany w akcie o zastrzeżonej formie, zmiana wyłącznie tego podmiotu wymaga także formy adekwatnej? Na tym tle wyłoniły się w orzecznictwie i doktrynie dwa przeciwstawne stanowiska. Z jednej strony z formalnego punktu widzenia można by się zgodzić ze zwolennikami dokonania takiej zmiany w formie notarialnej. Wszak bezsprzecznie zmianie ulega treść aktu sporządzonego w określonej formie. Z drugiej strony jednak ustawa zastrzega formę notarialną do zmiany sposobu zarządu nieruchomości, zmiana zaś osoby zarządcy nie jest zmianą sposobu zarządu (postanowienie SN z 27.02.2009r., II CZ 4/09). Co do zasady można uznać za dopuszczalną zmianę wyłącznie podmiotu wskazanego w akcie określającym sposób zarządu nieruchomością wspólną bez zachowania formy aktu notarialnego, zwłaszcza ze względu na swobodę, jaką ustawodawca pozostawił właścicielom lokali w tym zakresie.”.
Stan prawny: 03.05.2023r.
