Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej? Czy jest niezbędne do sprzedaży nieruchomości? Co na ten temat mówi prawo budowlane?

Czy można sprzedać nieruchomość bez świadectwa charakterystyki energetycznej?

Z dniem 28.04.2023r. weszła w życie ustawa z 07.10.2022r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane. Czy to oznacza, że nie sprzedamy już mieszkania bez świadectwa charakterystyki energetycznej?

Nie!

Zgodnie z art. 10 znowelizowanej ustawy z 29.08.2014r. o charakterystyce energetycznej budynków (dalej: ustawa) świadectwo charakterystyki energetycznej (dalej: świadectwo) zawiera:
– dane identyfikacyjne budynku lub części budynku,
– charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku,
– zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku,
– oświadczenie osoby, która sporządziła świadectwo, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń (wraz z odpowiednią klauzulą).

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej?

Przez charakterystykę energetyczną należy rozumieć zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku, określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem (art. 2 pkt 3 ustawy). Część budynku to zespół pomieszczeń w budynku o jednakowym przeznaczeniu, przewidzianych do odrębnego użytkowania, w szczególności lokal mieszkalny lub lokal użytkowy w budynku (art.  2 pkt 2 ustawy).

Kto powinien zapewnić świadectwo charakterystyki energetycznej? Jakie budynki obejmuje?

Z art. 3 ust. 1 i 4 ustawy wynika, że:
1) podmiotami obowiązanymi do zapewnienia sporządzenia świadectwa dla budynku lub części budynku są:
a) właściciel lub zarządca budynku lub części budynku,
b) osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
c) osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
2) obowiązek ten dotyczy budynku lub części budynku:
a) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży,
b) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
c) wynajmowanego,
z wyjątkiem budynku:
– podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
– używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
– przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego,
– mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
– wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2,
– gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2·rok).

Co jeszcze warto wiedzieć o świadectwie charakterystyki energetycznej?

Zgodnie z art. 11 ustawy:
1) podmiot obowiązany:
a) przekazuje nabywcy świadectwo – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
b) przekazuje najemcy kopię świadectwa, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu,
2) nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania odpowiednio świadectwa, jego kopii albo wydruku,
3) w przypadku zawarcia umowy zbycia prawa własności części budynku albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu albo umowy najmu części budynku przekazywane świadectwo dotyczy części budynku albo lokalu będących przedmiotem umowy,
4) notariusz odnotowuje w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa zgodnie z pkt 1 ppkt a powyżej, natomiast w przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa poucza podmiot obowiązany o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku.

Ile wynosi kara za brak świadectwa charakterystyki energetycznej?

Warto dodać, że karę grzywny przewiduje art. 41 ust. 1 pkt 3 ustawy, zaś orzekanie w takiej sprawie następuje na podstawie przepisów ustawy z 24.08.2001r. Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia. Ustawa nie określa wysokości grzywny, zatem wymierza się ją w wysokości od 20 do 5.000 zł (art. 24 § 1 ustawy z 20.05.1971r. Kodeks wykroczeń).

Stan prawny: 03.05.2023r.