Służebność drogi koniecznej na rzecz samodzielnego lokalu mieszkalnego – w niniejszej publikacji zawarłem objaśnienia, definicje, najważniejsze informacje oraz istotne orzeczenie Sądu Najwyższego.

Służebność drogi koniecznej (służebność drogowa) – informacje

Służebność drogi koniecznej (służebność drogowa):

• jest ograniczonym prawe rzeczowym i pozwala właścicielowi nieruchomości władnącej­ na korzystanie z cudzej nieruchomości (obciążonej), jednak nie w pełnym, lecz w oznaczonym zakresie,
• należy do kategorii służebności gruntowych i dlatego nie jest ustanawiana na rzecz określonej osoby, tylko na rzecz każdoczesnego właściciela danej nieruchomości,
• jest prawem związanym z własnością nieruchomości, stanowi jej część składową i przechodzi wraz z nią na kolejnych nabywców,
• z reguły zapewnia nieruchomości władnącej dostęp do drogi publicznej.

Służebność drogowa najczęściej kojarzy się z działkami gruntu. Czy słusznie?

Wcześniej pisałem o cechach drogi publicznej i sposobach zapewnienia dostępu do niej przez cudzą nieruchomość. W tym artykule chcę odpowiedzieć na pytanie, czy służebność drogi koniecznej można ustanowić również na rzecz każdoczesnego właściciela samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Rodzaje nieruchomości

Z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej: KC) wynika, że nieruchomościami są:

1. części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (nieruchomości gruntowe),
2. budynki trwale z gruntem związane, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (nieruchomości budynkowe),
3. części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (nieruchomości lokalowe).

Samodzielny lokal mieszkalny – definicja

Oto przykład wspomnianych wyżej przepisów szczególnych. Zgodnie z ustawą z 24.06.1994r. o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, przy czym:

• może on stanowić odrębną nieruchomość,
• do lokalu mogą przynależeć (jako jego części składowe) pomieszczenia przynależne, w szczególności piwnica, strych, komórka i garaż, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal,
• w razie wyodrębnienia własności lokalu jego właścicielowi przysługuje prawo związane z własnością w postaci udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali,
• do powstania własności wyodrębnionego lokalu niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Służebność drogowa powstaje na skutek:

1. czynności prawnej, w tym:
   a) umowy między właścicielami nieruchomości władnącej i obciążonej, przy czym forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia (art. 245 § 2 KC),
   b) testamentu w formie aktu notarialnego, zawierającego zapis windykacyjny polegający na ustanowieniu służebności na nieruchomości należącej do spadku (art. 981¹ § 2 pkt 4 KC),
2. orzeczenia sądu,
3. zasiedzenia, jednak tylko w wypadku, gdy służebność polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 KC),
4. orzeczenia administracyjnego.

W każdym przypadku należy dokładnie wskazać miejsce i zakres korzystania z cudzego gruntu (np. przechód, przejazd i przeprowadzanie instalacji na określonej powierzchni wzdłuż granicy z oznaczoną działką). W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział, ale gdy zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem części pozostałych (art. 290 § 1 KC). Podobnie jest w przypadku podziału nieruchomości obciążonej.

Warto również pamiętać o konfuzji – ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej (art. 247 KC).

Roszczenie o ustanowienie służebności drogowej

Służebność drogowa należy do służebności przymusowych, które mogą być ustanowione przez sąd bez zgody właściciela nieruchomości obciążonej, o ile zostaną spełnione odpowiednie przesłanki ustawowe. Zgodnie z art. 145 § 1 KC jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Powołany przepis nie wprowadza ograniczenia rodzajowego nieruchomości władnącej, tym samym służebność przejścia, przejazdu i przeprowadzania instalacji można ustanowić na rzecz każdoczesnych właścicieli wszystkich nieruchomości wymienionych w art. 46 § 1 KC: gruntowych, budynkowych i lokalowych.

Służebność drogi koniecznej – stanowisko Sądu Najwyższego

W postanowieniu z 26.09.2014r. w sprawie IV CSK 709/13 Sąd Najwyższy jednoznacznie stwierdził, że dopuszczalne jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na rzecz nieruchomości stanowiącej samodzielny lokal mieszkalny. Co więcej, służebność ta może przebiegać nie tylko na gruncie, ale również w obrębie budynku wzniesionego na gruncie nieruchomości sąsiedniej (obciążonej), która przylega do drogi publicznej. Budynek taki stanowi część składową gruntu (art. 48 KC).

Nie można oczywiście zapomnieć o zasadach wynikających z art. 145 § 2 i 3 KC: przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy i nastąpić z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Zdaniem Sądu Najwyższego:

•  z reguły taki przebieg drogi koniecznej będzie wyłączony jeżeli istnieje możliwość przeprowadzenia jej przez grunt niezabudowany,
• warunkiem ustanowienia drogi koniecznej w taki sposób jest to, aby nie naruszała ona miru domowego mieszkańców, jeżeli przebiega przez budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych,
• należy także rozważyć, czy zagwarantowanie odpowiedniego dostępu do drogi publicznej dla samodzielnego lokalu pozbawionego tego dostępu nie jest możliwe przez dokonanie odpowiednich zmian w budynku, w którym lokal ten się znajduje,
• ustanowienie służebności drogi koniecznej przebiegającej przez budynek jest uzależnione także od możliwości technicznych i uwarunkowań wynikających z przepisów prawa budowlanego,
• w razie sporu w postanowieniu ustanawiającym drogę konieczną można zawrzeć odpowiednie nakazy i zakazy pozwalające na wykonanie ustalonego przebiegu drogi koniecznej.

Ważne orzeczenie! Również dla deweloperów.

Stan prawny: 26.01.2025r.