Częsta sytuacja: małżonkowie wspólnie zaciągają kredyt i kupują nieruchomość, jednak później rozwodzą się (ewentualnie ustanawiają rozdzielność majątkową) i przeprowadzają podział majątku wspólnego, polegający na przyznaniu nieruchomości jednemu z nich. Czy małżonek rezygnujący z prawa własności, musi spłacać kredyt? Na czym polega przejęcie długu lub spłaty kredytu? Jak porozumienie stron wpływa na roszczenia banków? Czy obie te sytuacje mają wpływ na hipotekę?
Czy małżonek rezygnujący z prawa własności jest nadal zobowiązany do spłaty kredytu?
Tak. Podział majątku wspólnego nie ma bezpośredniego wpływu na istnienie zobowiązania wobec kredytodawcy. Dwoje kredytobiorców pozostaje dłużnikami banku i odpowiada za zwrot kredytu i realizację pozostałych roszczeń wierzyciela całym majątkiem teraźniejszym i przyszłym (odpowiedzialność osobista). Można to zmienić poprzez przejęcie długu, unormowane w art. 519 i następnych Kodeksu cywilnego.
Przejęcie długu i spłaty kredytu
Przejęcie długu jest umową, na podstawie której przejemca staje się jedynym dłużnikiem, natomiast druga osoba zostaje zwolniona z obowiązku świadczenia na rzecz wierzyciela. Poza porozumieniem kredytobiorców do skutecznego przejęcia długu konieczna jest zgoda kredytodawcy. Nie zawsze łatwo ją uzyskać, ponieważ wiąże się z ponownym badaniem zdolności kredytowej przejemcy. Zdolność ta jest z reguły wyższa w przypadku dwóch osób odpowiadających za spłatę kredytu. Umowa o przejęcie długu powinna być pod rygorem nieważności zawarta na piśmie, wymóg ten dotyczy również zgody wierzyciela.
Porozumienie stron, a roszczenia banku
W umowie o podział majątku wspólnego można zamieścić oświadczenie nabywcy nieruchomości, że dokona całkowitej spłaty kredytu wraz ze wszystkimi należnościami banku, jak również wykona wszystkie zobowiązania, które w przyszłości mogą zastąpić zobowiązania wynikające z umowy kredytu, a także zgodę zbywcy na to rozwiązanie. Takie porozumienie stron nie wiąże jednak banku, który nadal może dochodzić roszczeń od dwojga kredytobiorców. Jest traktowane jedynie jako umowa o zwolnienie dłużnika od obowiązku świadczenia, przewidziana w art. 392 Kodeksu cywilnego. Nabywca nieruchomości będzie odpowiedzialny względem zbywcy za to, że bank nie będzie od niego żądał spłaty kredytu i spełnienia pozostałych świadczeń wynikających z umowy kredytowej.
Czy przejęcie długu lub porozumienie stron, ma wpływ na hipotekę?
Na koniec warto przypomnieć, że powyższe czynności prawne nie wpływają na hipotekę wpisaną w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Na mocy hipoteki bank może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością (odpowiedzialność rzeczowa).
Stan prawny: 03.05.2023r.
