Przed nami jeszcze niespełna dwa miesiące obowiązywania prawa pierwokupu wprowadzonego na obszarach poszkodowanych przez powódź we wrześniu 2024 r. Naruszenie tych przepisów skutkuje nieważnością umowy sprzedaży nieruchomości.

Na czym polega prawo pierwokupu?

Definicję prawa pierwokupu znajdziemy w przepisach art. 596 i następnych Kodeksu cywilnego (dalej: KC). Jest to prawo pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy (np. nieruchomości) na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej, przy czym:

• prawo pierwokupu może wynikać z ustawy lub czynności prawnej, jednak można je zastrzec jedynie na wypadek przeniesienia własności rzeczy w drodze sprzedaży, a nie innej umowy,
• w prawie pierwokupu występują 3 podmioty: sprzedawca (zobowiązany), kupujący (osoba trzecia) i uprawniony,
• rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona,
• jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna,
• przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią (chyba że przepis szczególny stanowi inaczej), jednakże postanowienia umowy z osobą trzecią, mające na celu udaremnienie prawa pierwokupu, są względem uprawnionego bezskuteczne,
• jeżeli prawo pierwokupu wynika z przepisów szczególnych, mają one pierwszeństwo przed unormowaniami KC.

Prawo pierwokupu zastrzeżone w ustawie powodziowej

Zgodnie z art. 27a ustawy z 16.09.2011r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z usuwaniem skutków powodzi (dalej: ustawa) określonym gminom przysługuje prawo pierwokupu w odniesieniu do położonych na ich obszarze:

• samodzielnych, wyodrębnionych lokali mieszkalnych lub udziałów w tych lokalach,
• nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub udziałów w takich nieruchomościach.

Ustawa nie zawiera definicji wymienionych wyżej przedmiotów sprzedaży, zatem należy ich szukać w innych przepisach.

1. Z art. 2 ust. 1, 2 i 3 w zw. z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali wynika, że:
   a) samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, przy czym spełnienie tego wymagania stwierdza starosta w formie zaświadczenia,
   b) samodzielny lokal mieszkalny może stanowić odrębną nieruchomość, której własność ustanawiana jest w drodze umowy w formie aktu notarialnego, jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, przy czym do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
2. W myśl art. 3 pkt 2a ustawy z 07.07.1994r. Prawo budowlane budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
   Lokale mieszkalne i udziały w lokalach mieszkalnych oraz nieruchomości i udziały w nieruchomościach nabyte w wykonaniu prawa pierwokupu wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Którym gminom przysługuje wspomniane prawo pierwokupu?

Ustawa nie wskazuje wprost uprawnionych jednostek samorządu terytorialnego, lecz odsyła do wykazu gmin poszkodowanych, określonego w wydanym na podstawie art. 1 ust. 2 ustawy rozporządzeniu Rady Ministrów z 16.09.2024r. w sprawie wykazu gmin, w których są stosowane szczególne rozwiązania związane z usuwaniem skutków powodzi z września 2024 r., oraz rozwiązań stosowanych na ich terenie (dalej: rozporządzenie).

Wykonanie prawa pierwokupu

Zgodnie z art. 27a ust. 2 ustawy w sprawach pierwokupu stosuje się odpowiednio przepisy art. 109 ust. 3 i 4, art. 110 i art. 111 ustawy z 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami, z których wynikają opisane niżej reguły.

1. Prawo pierwokupu wykonuje wójt (burmistrz, prezydent miasta), po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.
2.  Konieczne jest dokonanie następujących czynności:
   a) zawarcie umowy sprzedaży pod warunkiem, że gmina w miesięcznym terminie nie skorzysta z prawa pierwokupu,
   b) zawiadomienie wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o treści umowy sprzedaży przez notariusza, który ją sporządził,
   c) zawarcie umowy przeniesienia własności po otrzymaniu przez notariusza informacji o nieskorzystaniu z prawa pierwokupu albo upływie miesiąca od dnia otrzymania przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) miasta zawiadomienia o treści umowy sprzedaży.
3. Prawo pierwokupu nie przysługuje m.in., jeżeli:
   a) sprzedaż następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy, tj. zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, osób przysposabiających i przysposobionych oraz osoby, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu,
   b) sprzedaż następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego,
   c) prawo własności zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości,
   d) prawo własności zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości.

Okres obowiązywania prawa pierwokupu

Prawo pierwokupu przysługuje gminom poszkodowanym do 30.04.2025r. (§ 4 pkt 12a rozporządzenia). Po upływie tego terminu nie będzie trzeba zawierać warunkowych umów sprzedaży.

Wykaz gmin poszkodowanych

Gminami poszkodowanymi są:

1. W województwie dolnośląskim:
   a) wszystkie gminy położone na terenie powiatów bolesławieckiego, dzierżoniowskiego, jaworskiego, kamiennogórskiego, karkonoskiego, kłodzkiego, legnickiego, lubańskiego, lwóweckiego, średzkiego, świdnickiego, wałbrzyskiego, wołowskiego, ząbkowickiego, zgorzeleckiego i złotoryjskiego oraz miasta na prawach powiatu Jelenia Góra, Legnica i Wałbrzych,
   b) w powiecie głogowskim – gmina miejska Głogów, gmina wiejska Głogów, gmina Kotla, gmina Pęcław i gmina Żukowice,
   c) w powiecie górowskim – gmina Jemielno,
   d) w powiecie lubińskim – miasto i gmina Ścinawa,
   e) w powiecie oławskim – gmina miejska Oława i gmina wiejska Oława,
   f) w powiecie strzelińskim – gmina Strzelin,
   g) w powiecie wrocławskim – gmina Kąty Wrocławskie, gmina Mietków i gmina Sobótka;
2. W województwie lubuskim:
   a) w powiecie krośnieńskim – gmina Dąbie i gmina Krosno Odrzańskie,
   b) w powiecie nowosolskim – gmina Bytom Odrzański, gmina Kolsko, gmina miejska Nowa Sól, gmina wiejska Nowa Sól, gmina Otyń i gmina Siedlisko,
   c) w powiecie słubickim – gmina Cybinka i gmina Słubice,
   d) w powiecie wschowskim – gmina Szlichtyngowa,
   e) w powiecie zielonogórskim – gmina Bojadła, gmina Czerwieńsk, gmina Nowogród Bobrzański, gmina Sulechów, gmina Trzebiechów i gmina Zabór,
   f) w powiecie żagańskim – gmina miejsko-wiejska Szprotawa i gmina wiejska Żagań oraz miasto Małomice i miasto Żagań;
3. W województwie opolskim – wszystkie gminy położone na terenie powiatów brzeskiego, głubczyckiego, kędzierzyńsko-kozielskiego, krapkowickiego, nyskiego, opolskiego i prudnickiego;
4. W województwie śląskim – wszystkie gminy położone na terenie powiatów bielskiego, cieszyńskiego, pszczyńskiego i raciborskiego oraz miasto na prawach powiatu Bielsko-Biała.

Stan prawny: 01.03.2025r.