Czy zawsze nabycie mieszkania lub budynku mieszkalnego wymaga zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych? Kiedy zakup mieszkania lub budynku mieszkalnego jest zwolniony od PCC? Jakie warunki trzeba spełnić?

Zakup lokalu lub budynku mieszkalnego a PCC

Sprzedaż prawa własności lokalu lub budynku mieszkalnego na rynku wtórnym (a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) podlega z reguły opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC), co wynika z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy z 09.09.2000r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (dalej: ustawa), przy czym:
– obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy) lub umowy przenoszącej własność, zawartej w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności (art. 3 ust. 2 ustawy),
– podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa przedmiotu umowy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy), określana na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ustawy),
– wartość rynkowa może odbiegać od ceny transakcyjnej określonej przez strony w akcie notarialnym i podlega sprawdzeniu przez organ podatkowy (art. 6 ust. 4 ustawy),
– stawka podatku wynosi 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy),
– obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy), jeżeli jest ich kilku – są zobowiązani solidarnie do zapłaty PCC (art. 5 ust. 2 ustawy),
– płatnikiem PCC jest w tym przypadku notariusz, stąd do jego obowiązków należy m.in. obliczenie i pobranie podatku oraz złożenie deklaracji podatkowej (art. 10 ust. 2, 3 i 3a ustawy).

Kiedy zakup lokalu lub budynku mieszkalnego może być zwolniony od PCC?

Od 31.08.2023r. obowiązuje jednak nowy przepis art. 9 pkt 17 ustawy, dodany przez ustawę z 26.05.2023r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw, wprowadzający nowe zwolnienie przedmiotowe od PCC.

Powołany przepis stanowi, że zwalnia się od PCC sprzedaż, której przedmiotem jest:
– prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
– prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
– spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zwolnienie od PCC w praktyce

1) Ustawa nie zawiera definicji wymienionych wyżej przedmiotów sprzedaży, zatem należy ich szukać w innych przepisach:
a) art. 2 ust. 1 i 2 w zw. z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali, z których wynika, że lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość to samodzielny lokal mieszkalny, czyli wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, którego odrębną własność ustanowiono w drodze:
– umowy w formie aktu notarialnego,
– jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego,
– orzeczenia sądu znoszącego współwłasność,
przy czym do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej,
b) art. 3 pkt 2a ustawy z 07.07.1994r. Prawo budowlane, z którego wynika, że budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku,
c) art. 244 Kodeksu cywilnego w zw. z art. 2 ust. 1, 2 i 3 i art. 17(2) ustawy z 15.12.2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych, z których wynika, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości będącej własnością spółdzielni mieszkaniowej, przy czym:
– lokalem jest samodzielny lokal mieszkalny, o którym mowa w przepisach ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali, a także pracownia twórcy przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki,
– domem jednorodzinnym jest dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

2) Zwolnienie podatkowe dotyczy wyłącznie nabycia w drodze umowy sprzedaży przedmiotów wymienionych wyżej w pkt 1, ponieważ wyjątków od zasady nie można interpretować rozszerzająco. Tym samym przeniesienie prawa na podstawie innej umowy (np. dożywocia lub zamiany) będzie opodatkowane, podobnie jak sprzedaż lokalu niemieszkalnego (np. garażu lub komórki lokatorskiej), niezabudowanej działki gruntu lub budynku wielorodzinnego.

3) Ze zwolnienia mogą skorzystać wyłącznie osoby fizyczne, które w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie są (nie były):
a) właścicielami (współwłaścicielami) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
b) uprawnionymi (współuprawnionymi) do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
przy czym:
– nie ma znaczenia wielkość udziału przysługującego współwłaścicielowi (współuprawnionemu), może być niewielki (np. 1/100 części),
– ustawa nie określa ram czasowych, zatem zwolnienie nie dotyczy osób, którym kiedykolwiek przysługiwało jedno z tych praw lub udział w nich.
Od wspomnianej zasady przewidziano wyjątek dla osób, których udział nie przekracza (nie przekraczał) 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia, czyli nabycia spadku z chwilą śmierci spadkodawcy. Nie ma znaczenia, czy powołanie do spadku wynika z ustawy czy też z testamentu, jednak wyjątek nie dotyczy prawa nabytego na podstawie zapisu zwykłego lub zapisu windykacyjnego.

4) Ustawa nie określa sposobu ustalenia okoliczności opisanych wyżej w pkt 3, w szczególności nie przewiduje obowiązku przedkładania w kancelarii notarialnej zaświadczeń urzędowych. W związku z tym wystarczające jest zamieszczenie w treści aktu notarialnego odpowiedniego oświadczenia nabywcy i wskazanie przez notariusza podstawy prawnej odstąpienia od pobrania PCC. Warto jednak pamiętać, że organ podatkowy może skontrolować prawdziwość oświadczenia kupującego.

Stan prawny: 31.08.2023r.