Czym jest pierwotne i pochodne nabycie nieruchomości? Czy skuteczne nabycie własności nieruchomości od osoby nieuprawnionej i niebędącej właścicielem jest możliwe? W jakich sytuacjach? Jakie warunki muszą zostać spełnione?

Pierwotne i pochodne nabycie nieruchomości

Nabycie własności nieruchomości może mieć charakter pierwotny lub pochodny. W przypadku nabycia pierwotnego nie występuje następstwo prawne między dotychczasowym i nowym właścicielem. Pierwszy z nich traci prawo, drugi uzyskuje je na nowo. Co więcej, nabywa własność niezależnie od tego, czy uprzednio komuś przysługiwała, brak tu relacji zbywca – nabywca (np. zasiedzenie, wywłaszczenie, nacjonalizacja). Własność jest nabywana bez dotychczasowych obciążeń, jednak istnieją wyjątki od tej zasady. Zasiedzenie nie powoduje wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości – hipoteka, użytkowanie, służebności gruntowe i osobiste oraz służebność przesyłu pozostają w mocy. Dożywocie również nie wygasa na skutek zasiedzenia obciążonej nim nieruchomości, podobnie jak prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej na podstawie art. 16 ustawy z 06.07.1982r. o księgach wieczystych i hipotece.

W przypadku nabycia pochodnego następuje przejście własności z jednego podmiotu na drugi. W związku z tym można ją nabyć od właściciela, któremu prawo to przysługuje, zgodnie z zasadą nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (nie można przenieść więcej praw niż się samemu posiada). Własność jest nabywana ze wszystkimi obciążeniami. Takie nabycie następuje najczęściej na podstawie:
– umowy zawartej w formie aktu notarialnego (np. umowa sprzedaży, umowa darowizny, umowa zamiany, umowa przeniesienia własności w wykonaniu umowy deweloperskiej, umowa przeniesienia własności w celu zwolnienia się z długu, umowa dożywocia, umowa zbycia spadku lub udziału w spadku),
– orzeczenia sądowego zastępującego umowę notarialną,
– spadkobrania potwierdzonego prawomocnym orzeczeniem sądu lub sporządzonym przez notariusza zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia,
– zapisu windykacyjnego zamieszczonego w testamencie w formie aktu notarialnego,
– połączenia lub podziału osób prawnych.

Podział pochodnego nabycia nieruchomości

Nabycie pochodne dzieli się na nabycie pod tytułem ogólnym lub szczególnym:
– w przypadku nabycia pod tytułem ogólnym (sukcesji uniwersalnej) jedno zdarzenie prawne powoduje przejście na inny podmiot określonej masy majątkowej, złożonej z praw i obowiązków (np. dziedziczenie, zbycie spadku lub udziału w spadku, połączenie osób prawnych),
– w przypadku nabycia pod tytułem szczególnym (sukcesji singularnej) jedno zdarzenie prawne powoduje przejście na inny podmiot jednego lub kilku określonych praw podmiotowych (np. umowa sprzedaży konkretnej nieruchomości).

Kiedy jest możliwe nabycie nieruchomości od osoby nieuprawnionej?

Względy pewności obrotu i ochrony osób trzecich są jednak tak istotne, że ustawodawca w ściśle określonych przypadkach wprowadził odstępstwa od zasady nemo plus iuris, umożliwiając nabycie nieruchomości od osoby niebędącej właścicielem. Poniżej omówiono tylko 2 o największym znaczeniu.

Pierwszy wyjątek wynika z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Rękojmia wyłącza działanie zasady nemo plus iuris, ponieważ podmiot wpisany błędnie do księgi jako właściciel może skutecznie przenieść prawo własności, które mu nie przysługuje. Rozbieżność między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym (prawdziwym, zgodnym z prawem materialnym) wynika z przyjęcia zasady, że zbycie nieruchomości nie wymaga konstytutywnego wpisu do księgi (przeniesienie własności następuje na podstawie zdarzenia prawnego). Rękojmia umożliwia nabywcy uzyskanie prawa własności przy jego utracie przez prawdziwego właściciela. Nie wyklucza to roszczeń odszkodowawczych. Rękojmia działa z mocy prawa i niezależnie od woli stron, ale tylko w przypadku nabycia własności na podstawie czynności prawnej, opartej na oświadczeniu woli. Nie chroni jednak:
– czynności mających charakter sukcesji uniwersalnej,
– rozporządzeń nieodpłatnych,
– rozporządzeń dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze, tzn. wiedzącego, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo tego, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Rękojmię wyłączają zamieszczone w księdze wieczystej:
– wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji,
– ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Drugi wyjątek wynika z domniemania, że osoba, która uzyskała stwierdzenie nabycia spadku albo notarialne poświadczenie dziedziczenia, jest spadkobiercą (art. 1025 § 2 Kodeksu cywilnego). Dokumenty sporządzone przez sąd lub notariusza mają jedynie deklaratoryjny charakter i może się zdarzyć, że wskazana w nich osoba w rzeczywistości nie jest powołana do dziedziczenia. Tym samym nie jest uprawniona do rozporządzenia nieruchomością należącą do spadku. Mimo to osoba trzecia, na której rzecz rozporządzenie następuje, nabywa własność, o ile nie działa w złej wierze (art. 1028 Kodeksu cywilnego). Za przejaw złej wiary uznawana jest wiedza osoby trzeciej o niezgodności stwierdzenia nabycia spadku lub poświadczenia dziedziczenia z rzeczywistym stanem prawnym, a także jej niewiedza spowodowana rażącym niedbalstwem.
Omawiane odstępstwo dotyczy rozporządzeń odpłatnych i nieodpłatnych, poza:
– czynnościami prawnymi, w których nabywcą jest inny spadkobierca,
– czynnościami mającymi charakter sukcesji uniwersalnej.
Co z rzeczywistym spadkobiercą, który utracił własność? Domniemanie z art. 1025 § 2 zostaje obalone w przypadku uchylenia lub zmiany postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub aktu poświadczenia dziedziczenia. Może on wtedy wystąpić przeciwko rzekomemu spadkobiercy z roszczeniami przewidzianymi w Kodeksie cywilnym: o ochronę dziedziczenia (art. 1029), odszkodowawczym (art. 415) lub z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405).

Stan prawny: 03.05.2023r.