W prawidłowo funkcjonującej dużej wspólnocie mieszkaniowej aktywnie działają 2 organy: zarząd i zebranie ogółu właścicieli lokali. Niektórzy właściciele nie przejawiają jednak zainteresowania sprawami wspólnoty i nie uczestniczą w zebraniach. Przepisy ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali nie wprowadzają wobec nich żadnych sankcji i środków przymusu. Czy można ich zaktywizować? Może warto zacząć od przedstawienia uprawnień właścicieli lokali i zasad udziału w głosowaniu?

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Zgodnie z art. 6 ustawy z 24.06.1994r. o własności lokali (dalej: UWL) wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, nie wyłączając właściciela budynku, jeżeli część lokali nie została wyodrębniona. Wspólnota mieszkaniowa:

1. może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana,
2. ma charakter przymusowy, powstaje z mocy prawa (bez aktu założycielskiego),
3. nie podlega obowiązkowi rejestracji, jednak musi mieć nadane NIP i REGON.

Wyróżniamy 2 rodzaje wspólnot:

1. małe – do 3 lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych (należących nadal do dotychczasowego właściciela),
2. duże – co najmniej 4 lokale wyodrębnione i niewyodrębnione.

W niniejszej publikacji zajmuję się wyłącznie dużą wspólnotą mieszkaniową.

Czym jest nieruchomość wspólna?

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 UWL), ponadto:

1. chodzi tu o części budynku i urządzenia, które są niezbędne dla wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, takie jak fundamenty, ściany konstrukcyjne, stropy, klatki schodowe, windy i instalacje, jednak zakres ten może zostać zmodyfikowany w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, np. przez włączenie parkingu podziemnego, piwnicy i strychu,
2. nieruchomość wspólna jest objęta odrębną księgą wieczystą (księgą gruntową),
3. w razie wyodrębnienia własności lokalu jego właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu (art. 3 ust. 1 UWL), który jest ujawniany zarówno w księdze wieczystej założonej dla lokalu, jak i w księdze gruntowej,
4. nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 UWL),
5. dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków (art. 4 ust. 1 UWL),
6. z powyższego wynika, że lokale niewyodrębnione (jeżeli spełniają wymogi samodzielności) nie są elementem nieruchomości wspólnej.

Na czym polega zarząd nieruchomością wspólną i kto go sprawuje?

W UWL możemy znaleźć pojęcie zarządu w 2 znaczeniach:

1. funkcjonalnym: podejmowanie czynności faktycznych i prawnych w celu utrzymania nieruchomości wspólnej w niepogorszonym stanie,
2. podmiotowym: organ wspólnoty mieszkaniowej – z art. 18 UWL wynika, że w dużej wspólnocie mieszkaniowej występuje alternatywnie:
   a) zarząd umowny, określony przez właścicieli lokali, np. przez powierzenie go osobie fizycznej albo prawnej,
   b) zarząd ustawowy, do którego stosuje się zasady wprowadzone w rozdziale 4 UWL (art. 20 – 33), jeżeli sposobu zarządu nie określono umownie.

Zarząd (w znaczeniu podmiotowym):

1. kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust. 1 UWL),
2. podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1 UWL),
3. podejmuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 UWL), po podjęciu przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust. 2 UWL).

Czy właściciele lokali mają prawo współdecydowania o sprawach wspólnoty?

Niezależnie od modelu zarządu przyjętego we wspólnocie, kompetencje stanowiące (uchwałodawcze) i kontrolne należą do ogółu właścicieli lokali. Istnienie tego organu (zebrania ogółu właścicieli lokali) ma charakter obowiązkowy i nie można go umownie wyłączyć. Jest tak nawet w przypadku ustanowienia zarządcy przymusowego w trybie art. 26 UWL, chociaż sąd może określić szerszy zakres jego uprawnień niż czynności zwykłego zarządu, o ile przemawiają za tym okoliczności konkretnej sprawy.

Zgodnie z art. 27 UWL każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną, co nie uchybia powołanym wyżej przepisom art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 UWL. Jest to realizowane przez udział w głosowaniach nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej i podejmowanie decyzji m.in. o:

1. wyborze, zawieszeniu w czynnościach lub odwołaniu zarządu (art. 20 ust. 1 i 2 UWL),
2. udzieleniu absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności (art. 29 ust. 2 UWL),
3.  wyrażeniu opisanej wyżej zgody na dokonanie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Jak głosować nad uchwałą?

Kwestie podejmowania uchwał przez właścicieli lokali zostały unormowane w sposób elastyczny w art. 23 UWL, z którego wynika m.in., że:

1. uchwały właścicieli lokali są podejmowane w 3 trybach:
   a) na zebraniu,
   b) w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd,
   c) przez oddanie głosów częściowo na zebraniu i częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania,
2. uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada 1 głos.

Dla podjęcia uchwały wystarczy więcej niż 50% głosów „za”, ponadto:

1. chodzi o głosy wszystkich właścicieli lokali, nie zaś głosujących na zebraniu lub w drodze indywidualnego zbierania głosów,
2. głosy wstrzymujące się należy traktować jako przeciwne uchwale,
3. UWL nie wprowadza kworum dla ważności głosowania, jednak wspólnota może wprowadzić taki wymóg umownie,
4. możliwość udziału w głosowaniu należy zapewnić wszystkim właścicielom lokali, jednak uchybienie temu obowiązkowi nie wpływa na ważność głosowania, w którym oddano więcej niż 50% głosów „za” lub „przeciw” uchwale.

O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie (art. 23 ust. 3 UWL).

Jak określić wielkość udziału?

Określenie wielkości udziału następuje w oparciu o art. 3 UWL. Z reguły:

1. udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi,
2. udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi,
3. jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Wskazówka: w przypadku lokalu wyodrębnionego wielkość udziału jest ujawniona w dziale I-Sp księgi wieczystej lokalu oraz w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej.

W jakich sytuacjach na każdego właściciela przypada 1 głos?

Większa powierzchnia lokalu jest związania z większym udziałem w ponoszeniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. W związku z tym przyjęcie zasady liczenia większości głosów według wielkości udziałów należy uznać za słuszne. Może to jednak prowadzić do marginalizacji części członków wspólnoty przez podmiot dominujący, np. właściciela kilku mieszkań.

W związku z tym w art. 23 UWL wprowadzono możliwość głosowania wg zasady 1 właściciel = 1 głos. Jest to dopuszczalne jako wyjątek w 2 sytuacjach:

1. jeżeli tak postanowiono w umowie lub w uchwale podjętej w trybie głosowania udziałami (art. 23 ust. 2 UWL), co jednak zależy od dobrej woli podmiotu dominującego,
2. na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2a UWL), ale jedynie w 3 sytuacjach:
   a) jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1,
   b) jeżeli większość udziałów należy do 1 właściciela,
   c) gdy powyższe warunki spełnione są łącznie.

Jak głosują współwłaściciele lokalu?

Lokal może być przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, co oznacza, że prawo to przysługuje co najmniej 2 osobom, które są odrębnymi podmiotami prawa i nie tworzą osoby prawnej.
Przyjmowano kiedyś, że współwłaściciele lokalu mają wspólny udział w nieruchomości wspólnej i prawo głosu przysługuje im niepodzielnie (zbiorowy członek wspólnoty mieszkaniowej). Na skutek wejścia w życie nowelizacji UWL od 29.08.2015r. obowiązują odmienne zasady:

1. status współwłaściciela lokalu został zrównany ze statusem właściciela; ilekroć w UWL jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych (art. 1a UWL),
2. na potrzeby stosowania UWL przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal (art. 3 ust. 3a UWL),
3. z powyższego wynika, że w trybie głosowania udziałami każdy współwłaściciel lokalu głosuje samodzielnie (swoją częścią udziału) i nie może być zastąpiony przez innego współwłaściciela, o ile nie udzielił mu pełnomocnictwa.

Przykład
Z własnością lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 96/1999 części. Współwłaścicielami lokalu są 3 osoby w udziałach po 1/3 części. Każda z nich głosuje udziałem po 32/1999 części.

Odmienna reguła obowiązuje w przypadku głosowania wg zasady 1 właściciel = 1 głos. Zgodnie z art. 23 ust. 2b UWL jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal w głosowaniu prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada 1 głos, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika. Ustanowienia pełnomocnika współwłaściciele lokalu dokonują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.

Jak głosują małżonkowie?

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego (dalej: KC) współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W drugiej sytuacji nie występują udziały, wobec czego współwłaściciel nie może przenieść swojego prawa na inną osobę, dopóki istnieje ten stosunek prawny. Współwłasnością łączną są objęte m.in. przedmioty należące do majątku wspólnego małżonków, w których małżeństwie obowiązuje ustrój ustawowej lub umownej wspólności majątkowej.

Niezależnie od wybranego ustroju majątkowego małżonkowie mogą być współwłaścicielami lokalu w częściach ułamkowych, np. jeżeli kupili go przed ślubem, odziedziczyli, nabyli w drodze darowizny lub zawarli w notarialnej umowie sprzedaży oświadczenia, że udziały w nieruchomości nabywają do majątków osobistych. Do ich głosowania stosuje się opisane wyżej reguły dotyczące współwłaścicieli.

Inaczej jest w przypadku lokalu należącego do majątku wspólnego. Obecnie dominuje pogląd, że wystarczające jest wtedy oddanie głosu przez jednego ze współmałżonków. Wynika to z zasad wprowadzonych w art. 36 § 1 i 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (dalej: KRO):

1. oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny,
2. każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym (chyba że dalsze przepisy KRO stanowią inaczej); wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do jego zachowania.

Wykonanie prawa głosu na zebraniu wspólnoty należy traktować jako element zarządu majątkiem wspólnym, który nie należy do czynności wymagających zgody drugiego małżonka, wymienionych w art. 37 § 1 KRO. Tym samym małżonek obecny na zebraniu wspólnoty nie musi posiadać pełnomocnictwa od małżonka nieobecnego. Jego działanie (oddanie głosu) odnosi skutek wobec obojga. Głos taki liczy się jako 100% wartości udziału w nieruchomości wspólnej. Tak samo jest w przypadku indywidualnego zbierania głosów lub przyjęcia trybu mieszanego.

Jakie uprawnienia przysługują osobie, która nie zgodzi się ze sposobem głosowania małżonka? Może ona:

1. sprzeciwić się czynności zarządu majątkiem wspólnym zamierzonej przez drugiego małżonka, jednak sprzeciw jest skuteczny wobec osoby trzeciej, jeżeli mogła się z nim zapoznać przed dokonaniem czynności prawnej (art. 361 § 1 i 2 KRO),
2. wystąpić do sądu o pozbawienie drugiego małżonka samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym (art. 40 KRO).

Czy można głosować przez pełnomocnika?

Obowiązek głosowania przez pełnomocnika wprowadza omówiony wyżej przepis art. 23 ust. 2b UWL.
Nie oznacza to jednak, że w pozostałych przypadkach członek wspólnoty mieszkaniowej musi osobiście oddać głos. Wobec braku stosownego zakazu w UWL należy przyjąć, że w każdym trybie głosowania właściciel lokalu może być reprezentowany przez inną, właściwie umocowaną osobę. Sposób i skutki udzielenia pełnomocnictwa określają przepisy KC, stosowane na podstawie art. 1 ust. 2 UWL.

Z art. 95 § 2 KC wynika, że czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Wyróżniamy 3 rodzaje pełnomocnictw: ogólne, rodzajowe i do poszczególnej czynności prawnej (art. 98 KC). Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, zaś czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają pełnomocnictwa rodzajowego albo szczególnego. W związku z tym, jeżeli przedmiotem głosowania są uchwały o wyrażeniu zgody na dokonanie przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, pełnomocnictwo ogólne nie wystarczy. Konieczne będzie określenie rodzaju czynności, do jakich pełnomocnictwo zostało udzielone, a także ich przedmiotu.

Odnośnie formy takiego pełnomocnictwa, w wyroku z 15.01.2016r. w sprawie I CSK 1047/14 Sąd Najwyższy uznał, że:

1. pełnomocnictwo do udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i do podejmowania uchwał nie wymaga formy aktu notarialnego także wtedy, gdy podejmowana uchwała podlega zaprotokołowaniu przez notariusza (art. 99 § 1 KC w zw. z art. 18 ust. 2a UWL),
2. pełnomocnik, który głosuje w imieniu reprezentowanego przez siebie właściciela lokalu, nie dokonuje czynności w postaci uchwały – czynność ta jest wynikiem głosowania,
3. pełnomocnik nie jest umocowany do podjęcia uchwały, lecz do oddania głosu w głosowaniu nad tą uchwałą; jeśli więc ustawa wymaga, aby uchwałę właścicieli zaprotokołował notariusz, a protokół taki przybiera postać aktu notarialnego, to nie oznacza to, że wymaganie dochowania tej formy odnosi się również do udzielenia pełnomocnictwa przez właściciela lokalu,
4. skoro czynnością, której dokonuje pełnomocnik, jest oddanie głosu, a szczególna forma zastrzeżona jest dla samej uchwały, która zostaje podjęta w następstwie głosowania, to nie zachodzi sytuacja, o której mowa w art. 99 § 1 KC w zw. z art. 1 ust. 2 UWL.

W związku z powyższym należy uznać, że wystarczy udzielenie pełnomocnictwa pisemnego.

 

Stan prawny: 04.12.2025r.