Czym są drogi publiczne i wewnętrzne? Dlaczego dostęp do drogi publicznej ma znaczenie przy podziale nieruchomości i przeniesieniu prawa własności? Co na ten temat mówi ustawa o gospodarce nieruchomościami?
Spis treści
Drogi publiczne i wewnętrzne – co to znaczy?
Drogi dzielą się na publiczne i wewnętrzne, przy czym zaliczenie do odpowiedniej kategorii zależy od kwestii własności. Właścicielem drogi publicznej może być jedynie Skarb Państwa (drogi krajowe) albo samorząd województwa, powiatu lub gminy (odpowiednio drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne). W zasadzie może z nich korzystać każdy, jednak dodatkowo dzielą się na drogi ogólnodostępne oraz drogi o ograniczonej dostępności, w tym autostrady i drogi ekspresowe. Tym samym nie każda powszechnie używana droga, nawet z asfaltową nawierzchnią, ma charakter publiczny. Weryfikacja jej statusu jest prosta, ponieważ drogi publiczne są ewidencjonowane przez organy reprezentujące ich właścicieli.
Drogami wewnętrznymi są drogi, drogi rowerowe, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg. Budowa, przebudowa, remont, utrzymanie, ochrona i oznakowanie oraz zarządzanie nimi należy do zarządcy terenu, na którym jest zlokalizowana droga, a w przypadku jego braku – do właściciela tego terenu. Droga wewnętrzna może mieć nazwę, o ile rada gminy podjęła stosowną uchwałę po uzyskaniu pisemnej zgody właścicieli terenów, na których jest ona zlokalizowana.
Dostęp do drogi publicznej, a podział nieruchomości
Dlaczego opisane rozróżnienie ma znaczenie? Z art. 93 ust. 3 ustawy z 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami wynika, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Umowa przeniesienia własności wydzielonej działki bez spełnienia tego warunku jest nieważna. Nie dotyczy to sytuacji, gdy działka przylega do nieruchomości należącej już do nabywcy.
Jak przeprowadzić podział nieruchomości, aby zapewnić odpowiedni dostęp?
Najprostszym rozwiązaniem jest przeprowadzenie podziału w taki sposób, że wszystkie wydzielone działki przylegają do pasa drogowego drogi publicznej i brak przeszkód do urządzenia odpowiedniego zjazdu (dostęp bezpośredni). Jeżeli takiej możliwości nie ma, pozostaje zapewnienie dostępu pośredniego poprzez:
1) wydzielenie drogi wewnętrznej mającej połączenie z drogą publiczną, a następnie:
a) ustanawianie na tej drodze odpowiednich służebności gruntowych (przejścia, przejazdu i przeprowadzenia instalacji) przy zawieraniu kolejnych umów przenoszących własność nowo powstałych działek, albo
b) zbywanie nowo powstałych działek wraz z udziałami w prawie do nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną, ewentualnie
2) ustanowienie dla nowo powstałych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z dzielonej nieruchomości (również na działkach nieobjętych podziałem).
Który wariant wybrać?
W przypadku wariantu 1a działka stanowiąca drogę wewnętrzną może pozostać w dotychczasowej księdze wieczystej, jednak nie wchodzi w grę ustanowienie służebności gruntowej przed zbyciem wydzielonej działki (pisałem o tym wcześniej). Podmiot zbywający działkę pozostanie właścicielem drogi wewnętrznej i nadal będzie zobowiązany do jej utrzymania, ochrony, oznakowania, itd.
Wariant 1b wiąże się z koniecznością odłączenia drogi wewnętrznej do nowej księgi wieczystej, najpóźniej przy zbyciu pierwszej działki. Generuje to dodatkowe koszty w postaci opłaty za sporządzenie wypisu i wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz opłaty za założenie księgi wieczystej. Z drugiej strony, w chwili zbycia ostatniego udziału w drodze wewnętrznej dotychczasowy właściciel pozbędzie się obowiązków związanych z jej utrzymaniem. Wielkość udziału w drodze wewnętrznej nie ma znaczenia – każdy współwłaściciel będzie korzystać z całego pasa drogowego.
Nie warto przechodzić z metody 1b na sposób 1a, ponieważ służebności gruntowej nie można ustanowić na udziale we współwłasności – odpowiednie oświadczenie muszą złożyć wszyscy współwłaściciele drogi wewnętrznej, niezależnie od wielkości ich udziałów.
W przypadku wariantu 2 konieczne jest porozumienie pomiędzy właścicielami (użytkownikami wieczystymi) nieruchomości władnących i obciążonych. W braku porozumienia ustanowienie służebności nie należy do kompetencji organu wydającego decyzję podziałową, ale jako sprawa cywilna wymaga wystąpienia na drogę sądową.
Co w sytuacji braku dostępu do drogi publicznej?
Wielokrotne podziały nieruchomości, zmiany przepisów i wcześniejsze zaniedbania mogą doprowadzić do sytuacji, gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej (np. nieruchomość obciążona służebnością również nie ma takiego dostępu). Pozostaje wtedy ustanowienie służebności drogi koniecznej w drodze umowy z właścicielem nieruchomości obciążonej, orzeczenia sądowego lub zasiedzenia. Umowa o korzystanie z nieruchomości mającej dostęp do drogi publicznej nie jest wystarczającym rozwiązaniem, ponieważ wiąże tylko jej strony, nie zaś późniejszych właścicieli obu nieruchomości. Na początku trzeba jednak przeprowadzić badanie ksiąg wieczystych, ponieważ zdarzają się sytuacje, gdy służebność utrzymująca się w mocy na nieruchomościach wydzielonych na skutek podziału nie została przeniesiona do działu I-Sp lub III nowej księgi wieczystej.
Stan prawny: 03.05.2023r.
