Z art. 94 ustawy z 06.07.1982r. o księgach wieczystych i hipotece wynika, że wygaśnięcie hipoteki jest następstwem wygaśnięcia wierzytelności zabezpieczonej oraz braku możliwości powstania kolejnych wierzytelności hipotecznych z danego stosunku prawnego. Co do zasady wierzytelność wygasa w przypadku spełnienia świadczenia przez dłużnika.

Do wygaśnięcia hipoteki i jej wykreślenia w księdze wieczystej można doprowadzić również w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości nie może spłacić zabezpieczonej wierzytelności z przyczyn od niego niezależnych. Zgodnie z art. 99 § 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece konieczne jest spełnienie następujących przesłanek:
1) wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest wymagalna,
2) wierzyciel dopuszcza się zwłoki albo też zaspokojenie go napotyka trudności,
3) zabezpieczona kwota została złożona do depozytu sądowego,
4) właściciel nieruchomości zrzekł się uprawnienia do odebrania jej z powrotem.

Co to oznacza w praktyce?

Wierzytelność staje się wymagalna z chwilą nadejścia terminu spełnienia świadczenia. Wierzyciel może wtedy skutecznie domagać się od dłużnika zaspokojenia roszczenia, zaś dłużnik powinien zrealizować swoje zobowiązanie. Termin ten jest z reguły określony w zawartej umowie, jednak w niektórych sytuacjach konieczne jest wypowiedzenie wierzytelności przez jedną ze stron.

Zgodnie z art. 486 § 2 Kodeksu cywilnego wierzyciel dopuszcza się zwłoki, gdy bez uzasadnionego powodu bądź uchyla się od przyjęcia zaofiarowanego świadczenia, bądź odmawia dokonania czynności, bez której świadczenie nie może być spełnione, bądź oświadcza dłużnikowi, że świadczenia nie przyjmie. Nie istnieje zamknięty katalog trudności w zaspokojeniu wierzyciela. Mogą one polegać na niezawinionej niewiedzy właściciela nieruchomości o tym, kto jest wierzycielem, jaka jest jego siedziba lub miejsce zamieszkania, a także wynikać z braku pełnej zdolności wierzyciela do czynności prawnych w połączeniu z nieistnieniem przedstawiciela uprawnionego do przyjęcia świadczenia.

Odnośnie pojęcia zabezpieczonej kwoty istnieją pewne rozbieżności w literaturze prawniczej, jednak przeważa pogląd, że jest nią suma hipoteczna ujawniona w dziale IV księgi wieczystej, nawet gdy przewyższa wysokość wymagalnej i zabezpieczonej wierzytelności. Złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego może być dokonane za zezwoleniem sądu, po przeprowadzeniu na wniosek właściciela obciążonej nieruchomości postępowania unormowanego w przepisach art. 692 i następnych Kodeksu postępowania cywilnego. Na żądanie wierzyciela sąd postanowi wydać mu depozyt, jeżeli wykaże, że jest osobą uprawnioną do jego odbioru i zostały spełnione warunki, pod którymi depozyt ma być wydany.

Oświadczenie o zrzeczeniu się uprawnienia do odebrania kwoty złożonej do depozytu właściciel nieruchomości powinien złożyć w formie pisemnej, w treści wniosku wszczynającego postępowanie lub w załączonym dokumencie.

Do wykreślenia hipoteki konieczne jest złożenie we właściwym sądzie wieczystoksięgowym wniosku na urzędowym formularzu (do pobrania tutaj), wraz z dowodem uiszczenia opłaty sądowej oraz załącznikami w postaci:
1) odpisu postanowienia sądu o zezwoleniu na złożenie do depozytu sądowego ze stwierdzeniem prawomocności,
2) dowodu wpłaty zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego (pokwitowania sądu lub potwierdzenia przelewu),
3) dokumentu potwierdzającego zrzeczenie się przez właściciela nieruchomości uprawnienia do odebrania kwoty złożonej do depozytu (jeżeli nie wynika to z treści postanowienia sądu lub jego uzasadnienia należy złożyć odpis wniosku wszczynającego postępowanie).

Stan prawny: 03.05.2023r.