Możliwość rozporządzania nieruchomością to jeden z podstawowych atrybutów prawa własności. W pewnych sytuacjach ustawodawca wprowadza jednak ograniczenia. Przykład można znaleźć w art. 2b ustawy z 11.04.2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego, zgodnie z którym nabywca nieruchomości rolnej przez okres 5 lat od dnia nabycia nie może jej zbyć innemu podmiotowi bez zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Umowa zawarta z naruszeniem tego przepisu będzie nieważna, o ile nie zachodzi jeden z wyjątków przewidzianych w ustawie.

Czy podobną konstrukcję można wprowadzić w drodze porozumienia stron? Czy zbywca może uniemożliwić nabywcy sprzedaż (darowiznę, zamianę, itp.) nieruchomości, przynajmniej w oznaczonym okresie? Wielu darczyńców chce, by obdarowany zachował przedmiot umowy dla siebie i następnych pokoleń…

Takie zastrzeżenie będzie nieważne. Własność należy do praw zbywalnych. Zgodnie z art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne. Za wprowadzeniem tej zasady przemawiają względy bezpieczeństwa obrotu, ponieważ osoba trzecia, zawierająca umowę z nabywcą nieruchomości, nie zawsze ma możliwość poznania jego uzgodnień z poprzednim właścicielem.

Dopuszczalne jest jednak zobowiązanie wobec zbywcy, że nowy właściciel nie dokona oznaczonych rozporządzeń nieruchomością (art. 57 § 2 Kodeksu cywilnego). Naruszenie tego porozumienia nie ma wpływu na sytuację prawną osoby trzeciej. Podjęta przez nią czynność prawna będzie ważna i przeniesie własność. Umowa o zakaz rozporządzenia nieruchomością odnosi skutek jedynie pomiędzy jej stronami (w stosunku wewnętrznym), a nie wobec osób trzecich. Objęty nią przedmiot nie zostanie wyłączony z obrotu.

Zbywcy nieruchomości przysługuje wobec nielojalnego kontrahenta roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 Kodeksu cywilnego). Może również przed upływem roku żądać uznania umowy z osobą trzecią za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli wykaże przed sądem spełnienie przesłanek określonych w art. 59 Kodeksu cywilnego, tzn. udowodni, że wykonanie zaskarżonej umowy czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie jego roszczeniu, zaś strony zaskarżonej umowy o jego roszczeniu wiedziały albo jeżeli ich umowa była nieodpłatna.

Stan prawny: 03.05.2023r.