Zaliczkę lub zadatek można spotkać najczęściej w umowie przedwstępnej, przez którą strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy sprzedaży i określają jej istotne postanowienia. Nie są to pojęcia tożsame, zaś różnice między nimi ujawniają się, gdy nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. W związku z tym w umowie przedwstępnej warto zadbać o precyzję, co pozwoli na uniknięcie sporu sądowego. W razie wątpliwości kwota wpłacona na poczet ceny jest traktowana jako zaliczka.
Zadatek jest unormowany w art. 394 Kodeksu cywilnego i stanowi dodatkowe zastrzeżenie umowne, służące z reguły zmobilizowaniu stron do zawarcia umowy przyrzeczonej zgodnie z poczynionymi ustaleniami. Najczęściej ma postać kwoty pieniężnej, jednak jej wysokość nie została określona w przepisach. W przypadku sprzedaży nieruchomości jest to z reguły 10% ceny, ale wynika to wyłącznie ze zwyczaju. Dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o wartości przekraczającej połowę ceny, nie może jednak być od niej wyższy. Powinien być dany przy zawarciu umowy przedwstępnej, ale strony mogą uzgodnić późniejszy termin i skorzystać z płatności bezgotówkowej. Skutki prawne zadatku następują przez jego rzeczywiste wręczenie (wpłatę), a nie samo porozumienie stron. W przypadku niewydania zadatku uznaje się go za niezastrzeżony.
W razie wykonania umowy, czyli zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zadatek spełnia rolę zaliczki i jest zaliczany na poczet ceny. Kupujący dopłaca wtedy brakującą kwotę. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, podlega zwrotowi w naturze. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, kiedy zadatek nie miał charakteru pieniężnego, np. nabywca wręczył sprzedawcy wartościowy przedmiot.
W razie rozwiązania umowy przedwstępnej zadatek należy zwrócić bez negatywnych konsekwencji dla stron. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.
Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy umowy nie wykonuje jedna ze stron, a druga postępuje zgodnie z jej treścią. Przez niewykonanie umowy należy rozumieć odmowę zawarcia umowy sprzedaży, a także zwłokę dłużnika, wykonanie częściowe lub świadczenie niewłaściwej jakości (np. dom z wadami budowlanymi). W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju druga strona może według swojego wyboru dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (o ile umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego) albo skorzystać ze specjalnego udogodnienia zaostrzającego zwykły reżim odpowiedzialności kontraktowej i bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić, składając kontrahentowi odpowiednie oświadczenie. Dla celów dowodowych najlepiej skorzystać z formy pisemnej i doręczyć oświadczenie za potwierdzeniem odbioru. Strona zachowuje wtedy otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej, nawet gdyby nie poniosła żadnej szkody. Nie można zwolnić się od umowy przez jednostronne zezwolenie na zatrzymanie zadatku albo jego zwrot w podwójnej wysokości, ponieważ wybór roszczenia przysługuje stronie realizującej obowiązek umowny, zaś zadatek w ujęciu kodeksowym nie ma charakteru odstępnego. Zadatek stanowi namiastkę odszkodowania, jednak w razie niewykonania zobowiązania wierzyciel, który nie odstąpił od umowy, może dochodzić naprawienia szkody na zasadach ogólnych, a należne mu odszkodowanie nie jest ograniczone do wartości zadatku lub jego podwójnej wysokości (uchwała Sądu Najwyższego z 25.06.2009r. w sprawie III CZP 39/09). Otrzymany zadatek podlega wtedy zarachowaniu na poczet odszkodowania.
Z powyższego wynika, że w odniesieniu do skutków zadatku pierwszeństwo mają postanowienia umowy przedwstępnej, następnie zwyczaj, a dopiero w ich braku dyspozytywne unormowania Kodeksu cywilnego. Tym samym w umowie można zastrzec, że odmiennie niż w Kodeksie cywilnym:
– zadatek pełni funkcję odstępnego, czyli jego zapłata pozwala na odstąpienie od umowy bez możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej,
– można żądać zwrotu potrójnej (poczwórnej, itd.) wysokości zadatku,
– zachodzą dodatkowe okoliczności, w których zadatek podlega zwrotowi, np. w przypadku nieuzyskania kredytu na zakup nieruchomości.
Zaliczka nie została unormowana w Kodeksie cywilnym i jest traktowana jako zapłata części ceny przed zawarciem umowy sprzedaży. W razie zawarcia umowy przyrzeczonej kupujący uiszcza cenę pomniejszoną o zaliczkę. W przeciwieństwie do zadatku zaliczka nie zabezpiecza umowy przyrzeczonej i zgodnie z przepisami dotyczącymi wykonania umów wzajemnych podlega zwrotowi w pełnej kwocie i w każdym przypadku niezawarcia umowy sprzedaży, niezależnie od tego, kto nie wywiązał się z postanowień umowy przedwstępnej. Zaliczkodawcy nie przysługuje prawo domagania się zapłaty kwoty stanowiącej dwukrotność zaliczki nawet w sytuacji, gdy zaliczkobiorca ze swojej winy nie zrealizował umowy. Ewentualnego odszkodowania za niewykonanie zobowiązania można domagać się na zasadach ogólnych, co wymaga udowodnienia m.in.powstania i rozmiarów szkody. W niektórych sytuacjach można skorzystać z potrącenia (kompensacji).
Niekiedy umowa przedwstępna zawiera postanowienia dotyczące zarówno zaliczki, jak i zadatku. Często jest tak w przypadku przekazania zobowiązanemu do sprzedaży znacznej części ceny nieruchomości. Obie kwoty są traktowane jako wkład własny przez bank udzielający kredytu hipotecznego, pod warunkiem właściwego udokumentowania ich wpłaty. Nie ma obowiązku przechowywania ich na wyodrębnionym rachunku bankowym ani zakazu dysponowania otrzymanymi środkami. Należy jednak się liczyć z ewentualnym obowiązkiem zwrotu.
Co wybrać? Zadatek skutecznie zabezpiecza przed niewywiązaniem się z umowy przez kontrahenta, jednak należy pamiętać o ryzyku dla obu stron. Okoliczności mogą się zmienić, osoba domagająca się zastrzeżenia zadatku będzie chciała odstąpić od umowy. Zaliczka nie wiąże się z takim zagrożeniem. Z drugiej strony, umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego zapewnia silniejszy zakres ochrony, ponieważ można wtedy dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, niezależnie od skorzystania z zadatku lub zaliczki. Prawomocne orzeczenie stwierdzające obowiązek drugiej strony złożenia oznaczonego oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej skutkuje zawarciem tej umowy i zastępuje ją.
Stan prawny: 03.05.2023r.
